2010年4月國務院出台的「新國十條」包含哪些內容?

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--Eva 2010年4月20日 (二) 12:06 (CST)

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「新國十條」的內容

2010年4月17日,國務院出台了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,俗稱為「新國十條」。「新國十條」再次重申嚴打「炒房」現象,對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

「新國十條」的優點:

  • 這是近幾年最嚴厲的調控政策,每一個都是重磅炸彈,是全方位的調控政策,對整個地產業而言,不亞於一次西伯利亞寒流。
  • 此次政策延續並加大了保障性住房的供應、房貸政策收緊、打擊圈地屯地等措施的調控力度,對當下房地產市場的弊病加以政策性的深化整治。特別是在房貸政策收緊一項中特別指出,在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,對貸款購買第三套及以上住房的,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放該項住房貸款,這一記猛拳無疑將此次政策深化部分推向了高潮。
  • 這次的政策不僅堅持了傳統的調控方向,政府還加大力度推翻了以往的「曲線救市」的路線,注入了前所未有的轉型性力量,直指房地產市場的死穴。在國十條中政府破天荒地將調控重點指向了加強政府的執行力和監管力度上,開啟了樓市調控的轉型風潮。一直以來,由於政策執行力的缺失,造成了開發商捂盤惜售、囤積居奇、哄抬房價這些「惡行」屢禁不止,伴隨著開發商拿地衝動的頻頻高發,「地王」價碼接二連三地被刷新紀錄,再加上新聞媒體也在一旁「煽風點火」,最終造成了不利於房市平穩健康發展的輿論氛圍。在這次新政中還專門提到了「加大交易秩序監管力度,加強對房地產開發企業購地和融資的監管」,「新聞媒體要加強正面引導」等政策內容,由於國十條開創性地用大篇幅深刻強調提高政府的監管和執行力,從而把這次次宏觀調控推向了「史無前例」的轉型高度。

「新國十條」的政策漏洞:

  • 政府調控房地產市場的行政手段主要有三種:一是建設保障房;二是限制擁有房數量,提高按揭比例;第三就是稅收。「新國十條」前兩種手段已經在使用了,惟有稅收調控,文件僅僅提到了「引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策」,並未出台實際的落地政策。
  • 通知中關於「商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區」的說法細細品來著實模糊,陳述缺乏明確的指向性,各地方在操作時很容易偷換概念進行混淆處理,房價何等高度堪算過高?多快的漲幅堪稱過快?供求比達到什麼程度算供應緊張?這些問題恐怕很難尋找出準確的標準答案,這無疑在今後的政策實施中埋下了「定時炸彈」,留下了政策執行的漏洞,這也就休怪日後地方政府來鑽政策的空子了。
  • 如何界定「第三套房」成為難解的問題、政策盲點,因為目前還未有定義標準。

社會對「新國十條」的評價:

  • 「新國十條」中關於「引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策」的條款,蘊含兩層含義:一方面為傳聞中的房產稅出台埋下伏筆,另一方面也是給市場增加預期,即調控力度將越來越嚴格。如果說信貸調控主要作用是阻止新的投資投機行為,房產稅的作用是迫使原有的投資投機者將其房產拋售到市場。這是一種雙向調控,威力不可小視。
  • 除了對購房者徵收的稅費外,土地增值稅的全面清理帶給部分開發商的也將是毀滅性災難。土地增值稅雖然早在1994年就已提出,但很多城市實際上並未足額徵收。上市公司里,也只有萬科等極少數企業預提了土地增值稅,如果國家稅務總局動真格的,全面清理土地增值稅,後果很嚴重。
  • 個別城市出現的物業稅「替身」呼之欲出,上海正在研究開徵的「房產保有稅」和重慶提到的「特別房產消費稅」都被業界解讀為疑似「物業稅」。業內人士對此指出,前者實質為一種財產稅,後者則是一種對消費行為的徵稅。
  • 此次調控政策對於能夠刺激開發成本,以及對開發商出售回籠資金形成依賴作用的加息問題並沒有如期而至,從而在開發商主動降價道路上也設置了一道「前途未卜」的關卡。由此可見,本輪樓市調控也留下了政策升級強化的空間,如果現有政策無法降住居高的房價,將有更加嚴厲的調控政策繼續出台發揮抑制作用。

「國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知」原文

                                   國發〔2010〕10號

各省、自治區、直轄市人民政府,國務院各部委、各直屬機構:

《國務院辦公廳關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國辦發〔2010〕4號)印發後,全國房地產市場整體上出現了一些積極變化。但近期部分城市房價、地價又出現過快上漲勢頭,投機性購房再度活躍,需要引起高度重視。為進一步落實各地區、各有關部門的責任,堅決遏制部分城市房價過快上漲,切實解決城鎮居民住房問題,現就有關問題通知如下:

一、各地區、各有關部門要切實履行穩定房價和住房保障職責

(一)統一思想,提高認識。住房問題關係國計民生,既是經濟問題,更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高、上漲過快,加大了居民通過市場解決住房問題的難度,增加了金融風險,不利於經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性,認真落實中央確定的房地產市場調控政策,採取堅決的措施,遏制房價過快上漲,促進民生改善和經濟發展。

(二)建立考核問責機制。穩定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實的工作責任制。住房城鄉建設部、監察部等部門要對省級人民政府的相關工作進行考核,加強監督檢查,建立約談、巡查和問責制度。對穩定房價、推進保障性住房建設工作不力,影響社會發展和穩定的,要追究責任。

二、堅決抑制不合理住房需求

(三)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),貸款首付款比例不得低於30%;對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低於50%,貸款利率不得低於基準利率的1.1倍;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高,具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監會要指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉建設部要會同人民銀行、銀監會抓緊制定第二套住房的認定標準。

要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。地方人民政府可根據實際情況,採取臨時性措施,在一定時期內限定購房套數。

對境外機構和個人購房,嚴格按有關政策執行。

(四)發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定,認真做好土地增值稅的徵收管理工作,對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

三、增加住房有效供給

(五)增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定並公布以住房為主的房地產供地計劃,並切實予以落實。房價上漲過快的城市,要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閒置房地產用地,對收回的閒置土地,要優先安排用於普通住房建設。在堅持和完善土地招拍掛制度的同時,探索「綜合評標」、「一次競價」、「雙向競價」等出讓方式,抑制居住用地出讓價格非理性上漲。

(六)調整住房供應結構。各地要儘快編制和公布住房建設規劃,明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。住房城鄉建設部門要加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預銷售審批,儘快形成有效供應。保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房用地不低於住房建設用地供應總量的70%,並優先保證供應。城鄉規劃、房地產主管部門要積極配合國土資源部門,將住房銷售價位、套數、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違約處罰條款等納入土地出讓合同,確保中小套型住房供應結構比例嚴格按照有關規定落實到位。房價過高、上漲過快的地區,要大幅度增加公共租賃住房、經濟適用住房和限價商品住房供應。

四、加快保障性安居工程建設

(七)確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉建設部、發展改革委、財政部等有關部門要儘快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉建設部要與各省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書,落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金投入和稅費優惠等政策,確保完成計劃任務。按照政府組織、社會參與的原則,加快發展公共租賃住房,地方各級人民政府要加大投入,中央以適當方式給予資金支持。國有房地產企業應積極參與保障性住房建設和棚戶區改造。住房城鄉建設部要會同有關部門抓緊制定2010-2012年保障性住房建設規劃(包括各類棚戶區建設、政策性住房建設),並在2010年7月底前向全社會公布。

五、加強市場監管

(八)加強對房地產開發企業購地和融資的監管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度,嚴格依法查處土地閒置及炒地行為,並限制有違法違規行為的企業新購置土地。房地產開發企業在參與土地競拍和開發建設過程中,其股東不得違規對其提供借款、轉貸、擔保或其他相關融資便利。嚴禁非房地產主業的國有及國有控股企業參與商業性土地開發和房地產經營業務。國有資產和金融監管部門要加大查處力度。商業銀行要加強對房地產企業開發貸款的貸前審查和貸後管理。對存在土地閒置及炒地行為的房地產開發企業,商業銀行不得發放新開發項目貸款,證監部門暫停批准其上市、再融資和重大資產重組。

(九)加大交易秩序監管力度。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目,要在規定時間內一次性公開全部銷售房源,並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。住房城鄉建設部門要對已發放預售許可證的商品住房項目進行清理,對存在捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價等行為的房地產開發企業,要加大曝光和處罰力度,問題嚴重的要取消經營資格,對存在違法違規行為的要追究相關人員的責任。住房城鄉建設部門要會同有關部門抓緊制定房屋租賃管理辦法,規範發展租賃市場。

各省(區、市)人民政府要對本地區房地產開發企業經營行為進行一次檢查,及時糾正和嚴肅處理違法違規行為,檢查處理結果要於2010年6月底之前報國務院。住房城鄉建設部要會同有關部門組織抽查,確保檢查工作取得實效。

(十)完善房地產市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設。統計部門要研究發布能夠反映不同區位、不同類型住房價格變動的信息。

國務院各有關部門要根據本通知精神,加快制定、調整和完善相關的政策措施,各司其職、分工協作,加強對各地的指導和監督檢查。各地區、各有關部門要積極做好房地產市場調控政策的解讀工作。新聞媒體要加強正面引導,大力宣傳國家房地產市場調控政策和保障性住房建設成果,引導居民住房理性消費,形成有利於房地產市場平穩健康發展的輿論氛圍。

                                         國務院

                                       二○一○年四月十七日

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