什麼是容積率,容積率計算公式是什麼?

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--Eva 2010年7月2日 (五) 13:52 (CST)

問題具體描述:什麼是容積率,容積率計算公式是什麼?


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容積率介紹

容積率(Plot Ratio/Volume Fraction):項目用地範圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。

  • 對於發展商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對於住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。綠地率也是如此。
  • 綠地率較高,容積率較低,建築密度一般也就較低,發展商可用於回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。
  • 一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制,並不是所有項目都能做得到。
  • 容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低,也反映了地價水平的差異。因此,容積率是城市區劃管理中所採用的一項重要指標,也是從微觀上影響地價最重要的因素。

容積率的特性:

  • 容積率表達的是具體「宗地」內單位土地面積上允許的建築容量。宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設施用地等。容積率只有在指「宗地」容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強度,宗地間才具有可比性。
  • 容積率(R)、建築密度(C)與層數(H)之間有一定關係。建築密度是指在具體「宗地」內建築物基底面積與宗地面積之比。當宗地內各房屋的層數相同,且對單個房屋來說各層建築面積相等時,三者之間的關係可表示為:R=C·H,此種情況下,建築層數與容積率成正比例關係。
  • 容積率可以更加準確地衡量地價水平。人們購買土地使用權的目的是為了對土地進行開發,建設房屋。

房屋的單方開發成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費

樓面地價=宗地總價/宗地內允許總建築面積=土地單價/容積率

因此,樓面地價比單位地價更能準確地反映地價的高低。

  • 容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建築容量的增大,會帶來建築環境的劣化,降低使用的舒適度。為做到經濟效益、社會效益與環境效益相協調,城市規劃中的容積率存在客觀上的最合理值。

補充

規劃建設用地面積:是指項目用地紅線範圍內的土地面積,一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建築物(構築物)所占面積、運動場地等等。

建築容積率:是指項目規劃建設用地範圍內全部建築面積與規劃建設用地面積之比。附屬建築物也計算在內,但應註明不計算面積的附屬建築物除外。

建築密度:即建築覆蓋率,指項目用地範圍內所有基底面積之和與規劃建設用地之比。

綠化率:是指規劃建設用地範圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。

容積率計算公式

容積率=總建築面積÷總用地面積

  • 當建築物層高超過8米,在計算容積率時該層建築面積加倍計算。
  • 容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。
  • 容積率一般是由政府規定的。現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃,一般而言,容積率分為:
    • 獨立別墅為0.2~0.5,
    • 聯排別墅為0.4~0.7,
    • 6層以下多層住宅為0.8~1.2,
    • 11層小高層住宅為1.5~2.0,
    • 18層高層住宅為1.8~2.5,
    • 19層以上住宅為2.4~4.5,
    • 住宅小區容積率小於1.0的,為非普通住宅。
    • 並根據不同城市的特點有所差別。

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