房屋抵押貸款必須要注意哪些問題?

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--Eva 2010年3月25日 (四) 10:00 (CST)

問題具體描述:房產抵押貸款要注意哪些問題?


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介紹

一、新房抵押貸款注意事項

1、抵押房產類型:「房貸」的第一前提是用房產抵押,所以抵押房產的類型也決定了你是否能夠辦理貸款。

  • 購商品房或經濟適用住房時要了解開發商是否已辦理了《預售許可證》;是否已同資金管理中心或商業銀行簽約;這些都是能否辦理貸款的前提。如開發商還沒有同金融機構簽約,您還想辦理貸款的話,您可以攜帶相關資料到市房屋置來擔保公司辦理抵押舊房購新房的貸款擔保業務。
  • 在購買經濟適用住房貸款時,要注意外地人是不能購買經濟適用住房,也不能辦理貸款;
  • 在購買集資建房時要注意個人產權所占比例的多少,最後辦理的是房屋共有權證,抵押時的面積也是個人產權的部分;
  • 購拍賣房產貸款前要了解好該房產是否能開據發票還要知道該房能否辦理房屋所有權證,能否辦理房產抵押後才能參與競拍(這種拍賣房的貸款在房屋置業擔保公司可以辦理);
  • 動遷戶獲得拆遷人的貨幣補償後要求貸款的,要提前向開發商了解辦理產權手續,了解開發商是否已同房屋置業擔保公司簽訂《合作協議》。因為一般在動遷戶在交差價購房貸款時,開發商的《預售許可證》還沒有辦完,這種情況的貸款一般只有在房屋置業擔保公司才能辦理。

2、利率的選擇:商品房或經濟適用住房貸款時,首選是公積金貸款,貸款利率最低,但是在購房時要問清開發商是否已同資金管理中心簽約,否則只能辦理商業貸款。

3、簽好購房合同:購商品房簽約要看清所簽合同是否是由房產住宅局和工商局聯合監製的《商品房買賣合同》或《經濟適用住房合同》,否則不能辦理房屋所有權證也不能辦理貸款。

二、「二手房」抵押貸款注意事項

1、購房時注意房屋的建成年限:一般只有在10年內建成的私有房產才能辦理貸款。

2、房屋基本情況

  • 注意房屋的裝修、地段、陳舊程度等情況,如果地段過於偏僻、沒有進行裝修並且較為陳舊的房屋是不能夠進行貸款的。換言之就是要注意房屋的變現能力和總體價值,因為一般銀行對貸款金額都有限制,低於10萬的較難辦理。
  • 注意房屋的結構是否有改變,房屋所有權證的用途是否相符,否則不能辦理貸款;還有房屋所有權證的地址與實際地址是否相符,如不符還要到房屋所在地居民委開據地址變更證明後才能辦理房屋貸款。
  • 如所購房產是獨體樓的商戶用房或面積較大的商戶用房,購買前還要看是否有土地證,否則不能辦理房屋貸款。

三、抵押貸款注意事項

1、利率:抵押貸款有多種形式辦理方式,不同方式的利率並不相同。

2、用途:銀行一般要求貸款房提供合理的貸款用途才可以辦理,比如:裝修、助業、消費等。當然,如果不能夠提供合理、安全的貸款用途,一般中介公司會想辦法進行處理。

3、收入證明的開據:公積金貸款一般要求工資收入的40%用於還貸款;房屋置業擔保公司的商業貸款一般要求工資收入的50%用於還貸款。所以,購房前要根據自己的工資收入,了解自己能到底能貸多少,在決定購買什麼價位的房子。

4、收入不穩定的購房貸款:如果因您的收入不穩定或信貸員不易核實您的收入,在商業銀行辦不了貸款時,就到房屋置業擔保公司辦理。如:個體戶和計程車司機這類收入相對不穩定和職業,在房屋置業擔保公司很容易辦理房屋貸款,這裡的政策相對寬鬆。

5、外地人辦理商業貸款的注意事項

  • 外地人辦理商業貸款一般銀行要求借款人在本地有穩定的收入外,還要到戶口所在地開據戶籍證明(有的銀行還要求辦公證);
  • 而房屋置業擔保公司對外地人的要求要在本地有收入外再辦理個暫住證即可。

補充

在辦理房屋抵押貸款時有下面四點需要注意

1、書面文件要寫細

  • 發生借貸時,應儘量有明確的借貸雙方的書面文件,對於借款數額、是否存在利息、還款時間等都應做明確的約定。
  • 為保證還款,還可以約定擔保人或約定其它擔保方式;如果可能,還應該寫清借款用途,不要只簡單寫「今收到某某借款××元」,這種簡單的書面文件有時甚至對誰是借款人都無法證明。

2、約定利息不能違反規定

  • 民間借貸如果不約定利息,視為無息。如果約定利息,則要注意不得違反法律法規。
  • 最高人民法院《關於人民法院審理借貸案件的若干意見》的有關規定,「民間借貸的利率可以適當高於銀行的利率,但最高不得超過銀行同類貸款利率的四倍(包含利率本數)」。

3、借款期限要清晰

  • 雙方可以約定還款期限,也可以不約定。未約定還款期限的,視為約定不明,按《合同法》的規定,雙方可協商。這種情況下,還款方可以隨時還款;出借方也可以隨時要求還款,但應給對方適當的時間準備。
  • 從我國現行的抵押登記和形式上看,由於以前絕大多數為金融系統作為債權人,考慮借款期限的不同,相應的貸款利息也不同,從而產生了相應的具體借款期限。

4、登記及訴訟時效有規定

  • 借款糾紛的訴訟時效為2年,從權利受到侵害起計算時效。具體到借款,如果約定還款日期的,則從到期起算;未約定還款期限的,從債權人要求債務人還款起算。根據《物權法》第二百零二條的規定:「抵押權人應當在主債權訴訟時效期行使抵押權,未行使的人民法院不予保護。」
  • 同時房地產抵押登記,自抵押登記之日起抵押生效。抵押期限到期後,抵押雙方應在還款後持相關材料到當地房產管理部門辦理抵押註銷。不論抵押期限是否到期,只有辦理抵押註銷登記手續,抵押權才從實體程序上予以消滅。
  • 《房屋所有權證》和《國有土地使用證》記載有未成年人的,在辦理抵押登記時,除正常受理的材料外,《借款合同》中的「用途」應明確約定為「購房」、「助學」或「醫療」等。此外,還應同時注意以下三點:
    1. 監護人出具承諾公證,帶上身份證和戶口本原件、複印件到登記窗口簽字(未成年人由監護人代簽),並由工作人員核對後加蓋核對章
    2. 如果未成年人與監護人不在同一戶口本上,還需要提供監護人的結婚證原件、複印件或者未成年人的出生證明原件、複印件,以此證明監護人與未成年人的監護關係。
    3. 《房屋所有權證》和《國有土地使用證》只要記載有未成年人的,不能辦理抵押登記為他人提供擔保。

提示

  • 有的債權人認為,只要持有債務人的房屋「兩證」,債務就沒有風險了。這種做法和認識是錯誤的,因為房地產抵押必須到當地房產管理部門辦理抵押登記,自抵押登記之日起抵押生效。

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